Posredovanje u prometu i zakupu nepokretnosti u najrazvijenijim državama članicama Evropske Unije i u Velikoj Britaniji

Posredovanje u prometu i zakupu nepokretnosti nije regulisano jedinstveno na nivou Evropske unije, već je ova oblast prepuštena regulaciji na nivou zemalja članica uz obavezu usklađivanja sa pojedinim odredbama Direktive o uslugama na unutrašnjem tržištu 2006/123/EC, piše predsednik Upravnog odbora Klastera Nekretnine Nenad Đorđević.

Regulisanje posebnim zakonima prisutno je u 16 zemalja članica EU, dok je u ostalima ova oblast regulisana u okviru opštih zakona koji regulišu oblast trgovine i usluga.

Oblast posredovanja u prometu nepokretnosti u Republici Francuskoj je regulisana Zakonom o posredovanju (Loi Hoguet) i na snazi je od 1970. godine i Dekretom koji je donet 20. Jula 1972. godine. Koristi se za sve vrste posredovanja a između ostalog i u posredovanju u prometu nekretninama.

 Nenad Đorđević, predsednik Upravnog odbora Klastera nekretnine

Foto: Ustupljene fotografije

Nenad Đorđević, predsednik Upravnog odbora Klastera nekretnine

Odredbe ovog zakona odnose se na fizička i pravna lica koja se ovim bave u praksi ili traže pomoć lica koja se ovim bave, a između ostalog odnose se na:

kupovinu, prodaju, zamenu, zakup ili podzakup, stambenih objekata (završenih, nezavršenih, nameštenih ili nenameštenih),

kupovinu, zakup ili prodaju poslovnog prostora,

upravljanje nepokretnostima i sl.

Da bi neko mogao da otpočne posao kao agent, mora da ima:

propisane kvalifikacije, stručnost i iskustvo,

profesionalnu dozvolu – licencu (carte professionnelle),

profesionalno osiguranje od štete,

da banka garantuje iznos novca koju on drži u ime klijenta, a nedozvoljeno je da drži bilo kakav novac ukoliko garancija glasi na sumu manju od 85.000,00 EUR.

stope provizije zapisane u punomoćju, vidno istaknute u njegovoj kancelariji.

Stope provizije su bile fiksne po zakonu do 1987. godine, kada je izvršena deregulacija cena usluga koje posrednici pružaju.

U Velikoj Britaniji je oblast posredovanja u prometu nepokretnosti regulisana Zakonom o agentima za nekretnine (The Estate Agents Act) iz 1979. godine, sa izmenama i dopunama sadržanim u Consumers, Estate Agents and Redress Act iz 2007. godine. Zakonom je regulisano poslovanje agencija i agenata za promet nepokretnosti, propisani uslovi koje neko lice treba da ispuni da bi obavljao poslove agenta, kaznene odredbe, a uređena su i pitanja vezana za registar dozvola, poslove nadzora i inspekcije, informisanja, vođenja i osiguranja računa klijenta, kao i drugih aspekata poslovanja agencije za promet nepokretnosti.

Prema ovim zakonima agent je dužan da klijentu pruži informacije o:

iznosu provizije,

iznosu taksi i troškova,

visini provizije ukoliko je nepokretnost povučena sa tržišta bez prodaje, bez znanja agenta,

detalje o uslovima kada je doplata neophodna,

svim uslugama koje će ponuditi ili namerava ponuditi potencijalnim klijentima pismenim putem, pre nego nalogodavac pristane na posredovanje i sl.

Agent mora promptno i u pisanoj formi objaviti svaki vid ličnog interesa koji on, ili povezana lica imaju u vezi sa transakcijom i to pre početka pregovora, pri čemu ne sme da traži niti da primi depozit za prodaju imovine u kojoj ima lični interes. Tokom pregovora, mora da vodi računa da svi uključeni u transakciju budu tretirani jednako i pošteno.

Agent mora da obavesti klijenta u pisanoj formi o svim ponudama pristiglim od potencijalnih kupaca, osim onih za koje je klijent naveo u pisanoj formida da ne mora da bude obavešten (npr. ukoliko je ponuda ispod određene cene). Svi depoziti moraju biti držani na specijalnom računu (klijentov račun) namenski otvoren u banci, ili drugoj instituciji ovlašćenoj za obavljanje tih poslova. Kamata na bilo koji iznos depozita preko 500,00£ mora biti isplaćena, ako je njen iznos iznad 10,00£.

Oblast posredovanja u prometu nepokretnosti u SR Nemačkoj je regulisana Saveznom uredbom iz 1974. godine. Oko 25% prodaje nekretnina u Nemačkoj se obavlja preko agencija za promet nekretnina. Agencije najčešće zaračunavaju proviziju oko 3.5% od cene nekretnine. Uobičajeno je da kupac plaća proviziju agenciji. Prodavac ima ugovorne obaveze prema agenciji, ali se najčešće dešava da kupac prihvata da plati proviziju umesto prodavca.

Foto: Ustupljene fotografije

Obavljanje delatnosti posredovanja u prometu nepokretnosti u Portugaliji je regulisano Zakonom br. 211/2004 (Decreto – Lei n°211/2004). U praksi posredovanja u prometu nepokretnosti licencu odobrava Instituto da Construção e do Imobiliário , I.P.- InCI, I.P (ranije Instituto dos Mercados de Obras Públicas e Particulares e do Imobiliário – IMOPPI) koji izdaje licence za ovlašćena lica za posredovanje u prometu nepokretnosti sa važnošću od tri godine, nakon čega se moraju obnoviti. Licenca se može suspendovati agencijama koje ne ispunjavaju uslove propisane zakonom, s’tim da period suspenzije licence ne može biti duži od godinu dana. Suspenzija može biti ukinuta kada agencija ispuni uslove za obavljanje deletnosti.

Provizija se plaća po realizaciji pravnog posla za koji se posredovalo, osim u slučajevima kada ugovoreni posao nije realizovan krivicom klijenta (i u tom slučaju posrednik ima pravo na naknadu, bez obzira na to što posao nije realizovan), ili ako je ugovorom dogovoreno plaćanje kompenzacijom.

Da bi se osigurao od štete pričinjene trećim licima za vreme obavljanja delatnosti, posrednik mora da se osigura od odgovornosti. Uslovi i minimalni iznos osiguranja propisani su pravilnikom, a posrednik ne može započeti obavljanje delatnosti ako ne priloži ugovor o osiguranju od odgovornosti InCI, I.P-ju.

InCI, I.P. vodi Registar posrednika, sa podacima: ime, sedište, podaci o zaposlenima uključujući i broj službene legitimacije zaposlenih lica, podaci o osiguranju i sl. U Registar posrednika se upisuju i sve izrečene kazne, suspenzije licenci, promene bilo kojeg od pomenutih podataka. Kazne su u rasponu od 5.000,00 EUR do 35.000,00 EUR u zavrsnosti od vrste prekršaja.

Ovaj zakon je služio kao model za izadu nacrta Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti u Republici Hrvatskoj i u Srbiji.

Social Media Auto Publish Powered By : XYZScripts.com