Život u stambenoj zgradi nosi niz odgovornosti koji svaki pojedinac, ali i stambena zajednica, mora da preuzme na sebe. To uključuje održavanje zgrade, plaćanje računa kao i održavanje mira i kvalitetnih uslova za život stanara.
Ne tako davno, Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada uvedeno je da svaki stambeni objekat mora da ima zvaničnog upravnika zgrade. Koja je razlika između upravnika zgrade i profesionalnog upravnika zgrade, koliko ima registrovanih profesionalnih upravnika, kao i koje su njegove obaveze i dužnosti, saznaćete u nastavku teksta.
Profesionalni upravnik – prinuda ili stvar dogovora?
Prema najnovijim podacima Privredne komore Srbije, zabeleženo je da na teritoriji naše zemlje ima 1675 registrovanih profesionalnih upravnika.
Ako stanari zgrade ne odaberu sami predstavnika koji će biti na poziciji upravnika zgrade, lokalna samouprava zadužena za teritoriju na kojoj je zgrada postavlja profesionalnog upravnika, postupkom prinudne uprave.
Prinudna uprava u stambenoj zajednici je uprava koja se uvodi stambenoj zajednici kao pravnom licu ukoliko nije organizovano upravlјanje i izabran upravnik u skladu sa zakonom kojim se uređuje oblast stanovanja.
Međutim, mnogi stanari se odlučuju za profesionalnog upravnika jer je tako lakše i time se održava harmonija među komšijama i izbegavaju se konflikti i neslaganja.
Stanari donose odluku o izboru upravnika zgrade na zajedničkom sastanku. Kada je reč o donošenju odluka, mogu učestvovati i vlasnici stanova i podstanari koji imaju ovlašćenje vlasnika. Angažovanje upravnika iz reda profesionalaca podrazumeva i potpisivanje ugovora u cilju postizanja dogovora u pisanoj formi.
Kakve sve obaveze nameće jedna zgrada?
Zašto je jednoj zgradi potreban upravnik? ,,Obični’’ upravnik i profesionalni upravnik zgrade imaju slična zaduženja, ali ne ista.
Postoji niz obaveza koje jedna zgrada nameće, a dužnosti upravnika iz redova stanara su sledeće:
- podnošenje prijave za upis stamebne zajednice u registar;
- označavanje posebnih prostorija i zajedničkih delova zgrade;
- popis istih prostorija;
- vođenje evidencije o vlasnicima i zakupcima posebih i zajedničkih delova zgrade;
- održavanje zgrade;
- poslovi koji se tiču obezbeđivanja normalnog korišćenja zgrade;
Što se tiče finansijskih zaduženja, obaveze upravnika zgrade su sledeće:
- raspolaganje sredstvima sa zajedničkog tekućeg računa u skladu sa dogovorom;
- realizacija programa održavanja;
- organizacija hitnih intervencija;
- organizovanje radova na zgradi i zajedničkom zemljištu prema usvojenom programu;
- evidencija prihoda i rashoda.
Obaveze profesionalnog upravnika zgrade podrazumevaju sve obaveze koje izvršava upravnik izabran od strane stanara, sa proširenim nadležnostima koje uključuju sledeće:
- briga i održavanje zemljišta koje je u korišćenju zgrade;
- primanje prijava kvarova i drugih problema stanara;
- evidencija prijava i upisivanje podataka o problemu i vremenu prijema (kao i drugim informacijama);
- primljenu prijavu prosleđuje nadležnim organima radi preduzimanja odgovarajućih mera;
- predlaganje skupštini visine naknade za održavanje zgrade.
Kako se postaje profesionalni upravnik?
Profesionalni upravnik ima licencu za upravljanje zgradom koju je dobio nakon obuke i polaganja ispita. Da bi stekao kvalifikaciju, mora da ispunjava određene uslove:
- da je završio srednju školu;
- položio pomenuti ispit za profesionalnog upravnika, dakle da je licenciran;
- da je upisan u registar Privredne komore Srbije.
Pomenuti registar Privredne komore Srbije predstavlja evidenciju svih profesionalnih upravnika zgrada. Taj registar podrazumeva spisak aktivnih, isteklih i raskinutih ugovora.
Privredna komora Srbije izdaje neophodnu licencu, ali je isto tako može i oduzeti.
Stambene zgrade koje imaju upravnika najčešće imaju veću stambenu vrednost.
Ako stanari izaberu upravnika iz svojih redova, nije potrebno plaćati naknadu, jer predstavnik obavlja tu dužnost dobrovoljno.
S druge strane, kada je reč o profesionalnim upravnicima zgrade, najčešća tarifa iznosi oko 300 dinara po stanu. U slučaju da stanari ne izmire svoje dugove na vreme, upravnici imaju pravo da podnesu žalbu po ovom pitanju nadležnim opštinskim organima.
Još neke pojedinosti koje rešava upravnik
Posao upravnika nije nimalo lak. Pored svih obaveznih nadležnosti, upravnik treba da održava i dobru komunikaciju među stanarima, pa i da se bori za njihova prava ukoliko su ugrožena.
Ukoliko stanari ne poštuju dogovor i kućni red, upravnik je dužan da ga upozori. Upravnik mora da se suoči i sa svim neprijatnim situacijama, na primer ako dođe do krađa stvari iz zajedničkih prostorija kao što je podrum ili ostava za bicikle, upravnik mora pozvati policiju i dati spisak svih stanara koji trenutno žive u stambenoj jedinici.
Ukoliko upravnik pokuca na vrata stanara radi neke intervencije, stanari/podstanari nisu dužni da upravnika puštaju u stan niti da daju svoje podatke, ali upravnik u tom slučaju ima pravo da traži pomoć od policije.
Na ulazu u zgrade često možemo zateći natpis ,,Ne primamo reklamni materijal’’. To obaveštenje se lepi nakon dogovora stanara sa upravnikom da ne žele da zatrpavaju sanduče flajerima koji promovišu usluge vodoinstalatera, električara, perača tepiha i slično.
Mnogi postavljaju pitanje da li je zaista neophodno da svaka zgrada ima profesionalnog upravnika.
Međutim, podaci pokazuju da u proseku 20 do 30 procenata stanara ne plaća uslugu održavanja zgrada, te se ovaj problem u najboljem slučaju rešava putem izvršitelja.
,,Na teritoriji Srbije iznos naknade za profesionalnog upravnika po stanu iznosi u porseku 2 do 2,5 evra tj. 250-300 dinara. Sa prosečnim brojem od oko 20 stanova u zgradi dolazimo do matematike da je mesečna naknada za rad upravnika oko 50 evra po zgradi. Šta je ispravno očekivati za taj novac, koliko posvećenosti, kakvu uslugu i pristup u odnosu na ophođenje stanara prema upravniku’’, piše RTS.
Takođe, ističe da je ,,pre stupanja na snagu važećeg zakona u Srbiji je bilo 15.092 registrovanih stambenih zajednica, a danas ih je više od 52.500. To omogućava bolju kontrolu stanja u zgradama, a daje i mogućnost da učestvuju u javnim pozivima za podršku lokalnih samouprava i države.’’
Činjenica je da savremeni čovek u brzini ličnih i poslovnih obaveze najčešće nema vremena da odvoji i posveti se održavanju zgrade. Zato nije loše imati odgovorno lice koje će uložiti energiju da obezbedi stambeni prostor koji će u svakom smislu skladno funkcionisati.