Kupovina prvog stana deluje kao sledeći logičan korak kada se mlad čovek osamostali. Ipak, za većinu mladih u Srbiji, to je korak koji može ostati nedostižan čitavog života.
Visoke cene kvadrata, nesigurni i slabo plaćeni poslovi, nemogućnost da se sakupi dovoljno za učešće i strogi bankarski uslovi, mnoge mlade sprečavaju u tome da postave temelje sigurnije budućnosti, ne razmišljaju o kiriji i mogučnosti da ih vlasnik iseli iz stana koji iznajmljuju.
Početkom 2025. godine, najavljen je novi program državne podrške mladima za kupovinu prve nekretnine.
Najveća novina je minimalno učešće od samo 1% i dugoročna otplata do 40 godina.
Ako ste i vi među onima koji razmišljaju da se prijave za državni program subvencionisanja prve nekretnine, pre svega je važno da se dobro informišete o uslovima i pripremite dokumentaciju.
Kako ne biste morali da lutate po internetu i sakupljate informacije, mi smo to uradili za vas.
U ovom vodiču naći ćete sve aktuelne informacije o stambenim kreditima za mlade u 2025. godini.
Kome su namenjeni stambeni krediti za mlade?
Državni program stambenih kredita za mlade u 2025. godini osmišljen je da omogući mladim građanima Srbije da reše stambeno pitanje pod povoljnijim uslovima nego što nude komercijalni bankarski proizvodi.
Pod „mladima“ se podrazumevaju građani uzrasta od 20 do 35 godina, državljani Republike Srbije, koji nisu vlasnici stana ili kuće i žele da kupe svoju prvu nekretninu.
Program je takođe otvoren za mlade bračne parove i vanbračne zajednice koje ispunjavaju starosni i imovinski kriterijum.
Pravni okvir i tehnički detalji programa su zvanično usvojeni kroz Zakon o utvrđivanju garantne šeme i subvencionisanju dela kamate kao mere podrške mladima u kupovini prve stambene nepokretnosti.
Ovim zakonom definiše se pravo na subvencionisani kredit, visina učešća, dužina otplate i kriterijumi za učestvovanje u programu.
Pravo na prvi stambeni kredit
Cilj programa je da pomogne onima koji prvi put ulaze u proces kupovine stana ili kuće za stanovanje.
Prema Zakonu o utvrđivanju garantne šeme i subvencionisanju dela kamate, pravo da se prijave imaju:
- lica uzrasta između 20 i 35 godina,
- državljani Republike Srbije sa prebivalištem u Srbiji,
- lica koja do trenutka podnošenja zahteva nisu bila vlasnici stana ili kuće,
- lica koja nisu prethodno koristila stambeni kredit,
- podnosioci zahteva koji kupuju nepokretnost koja će služiti za trajno stanovanje, dakle, ne vikendicu, poslovni prostor ili investicionu nekretninu.
Glavni uslovi za dobijanje kredita u 2025.
Da biste mogli da konkurišete za subvencionisani stambeni kredit za mlade, osim osnovnih pravnih kriterijuma, potrebno je da ispunite i finansijske uslove koje postavljaju banke koje učestvuju u programu.
Iako država pokriva deo kamate i garantuje otplatu, procenu rizika i dalje sprovode komercijalne banke.
Minimalna primanja i status zaposlenja
Većina banaka zahteva dokaz o stabilnim mesečnim prihodima. Iznos minimalnih primanja koji se smatra prihvatljivim zavisi od visine kredita, roka otplate i odnosa mesečnih obaveza prema prihodima.
Kao orijentacija, za kredit od oko 80.000 evra, mesečna rata može iznositi između 300 i 400 evra.
Banke uglavnom zahtevaju da ukupne mesečne obaveze korisnika (uključujući i ovaj kredit) ne prelaze 50% redovnih neto primanja.
Zaposleni na određeno vreme, frilenseri, preduzetnici i samozaposleni mogu aplicirati, ali će banka dodatno proveravati kontinuitet prihoda i obavezno tražiti dodatna dokumenta — poreske prijave, uplate doprinosa ili ugovore o radu.
Kreditna sposobnost i bonitet korisnika
Banke proveravaju kreditnu sposobnost korisnika na osnovu podataka iz Kreditnog biroa. Bitno je da nemate zabeležena kašnjena u otplati prethodnih zaduženja, kao ili aktivna zaduženja koja bi smanjila vašu sposobnost da otplaćujete novi kredit.
U zavisnosti od banke, može se tražiti i jemac — fizičko lice koje garantuje za vas, naročito ako vaša primanja nisu dovoljna sama po sebi.
Novina u 2025. godini je da jemac može biti i treće lice, ne nužno član porodice.
Učešće u kupovini stana i njegov iznos
Standardni uslov za stambene kredite u Srbiji bio je učešće od minimum 10% do 20% vrednosti nekretnine.
Ovaj državni program predviđa minimalno učešće od samo 1%, što predstavlja značajnu razliku.
Na primeru stana od 85.000 evra, standardno učešće bi iznosilo 8.500 do 17.000 evra, dok sada može biti svega 850 evra.
Preostalih 99% finansira se putem subvencionisanog kredita, pod uslovima koje odobri banka.
Država omogućava banci da odobri kredit i uz simbolično učešće, zahvaljujući garantnoj šemi. Ipak, učešće mora biti uplaćeno pre zaključivanja ugovora, i korisnik sam snosi taj trošak.
Banke takođe zahtevaju da nekretnina bude uknjižena, da ispunjava tehničke i tržišne uslove i da nije pod teretom – nema aktivnu hipoteku, zabeležbu spora ili sudsku zabranu.
Procenu vrednosti nekretnine obično sprovodi licencirani procenitelj.
Kako se prijaviti za stambeni kredit?
Prijava za subvencionisani stambeni kredit za mlade obavlja se preko banaka koje učestvuju u programu. Banke očekuju kompletnu dokumentaciju i tačne informacije već prilikom podnošenja zahteva.
Priprema dokumentacije
Potrebna dokumentacija zavisi od vašeg radnog statusa:
- Zaposlenima je potrebna potvrda o zaposlenju, tri poslednje platne liste, izvod iz banke za prethodnih šest meseci.
- Nezaposleni treba da donesu na uvid potvrdu sa Nacionalne službe za zapošljavanje
- Preduzetnici i frilenseri su obavezni da podnesu poreska rešenja, izvod iz APR-a, izveštaj o prometu, overeni bilansi (ako postoje)
Za sve važi:
- fotokopija lične karte
- dokaz o prebivalištu
- izjava da niste bili vlasnik nekretnine
- kupoprodajni ugovor ili predugovor (ako je stan već poznat)
- procena vrednosti nekretnine od strane licenciranog procenitelja
Podnošenje zahteva banci
Sa pripremljenom dokumentacijom odlazite u banku koja je deo programa.
Na licu mesta dobijate obrazac zahteva koji popunjavate i potpisujete saglasnost za obradu podataka.
Bankarski službenik proverava dokumentaciju, kreditnu sposobnost i ispunjenost uslova. Ako vaši prihodi nisu dovoljni, možete dodati jemca.
Odobravanje i realizacija
Ako je zahtev prihvaćen, banka obavlja sledeće:
- donosi odluku o kreditu
- priprema ugovor o kreditu i hipoteci
- komunicira sa prodavcem nekretnine
- upisuje hipoteku u katastar
Nakon toga, sledi potpisivanje ugovora, uplata učešća od strane korisnika (najmanje 1%) i realizacija kredita.
Cela procedura, od predaje dokumentacije do odobravanja, može trajati od 2 do 6 nedelja, u zavisnosti od toga koliko je dokumentacija uredna i brzine komunikacije sa prodavcem stana.
Banke su u obavezi da vode računa o usklađenosti kredita sa uslovima iz zakona i ugovora o državnoj garanciji.
Banke i ponude kredita za mlade u 2025.
Do oktobra 2025. godine, u program subvencionisanih kredita za mlade uključilo se osam banaka: Poštanska štedionica, NLB Komercijalna banka, UniCredit Bank, Erste Bank, Raiffeisen banka, OTP banka Srbija, AIK Banka i Halkbank.
Iako svi učesnici nude uslove u skladu sa državnim propisima, konkretni iznosi kamate, troškovi obrade i dodatne pogodnosti razlikuju se među bankama.
- Poštanska štedionica nudi jednu od najnižih nominalnih kamatnih stopa, uz fiksnu kamatu od 3,99% u prvih 5 godina, bez naknade za obradu zahteva.
- Erste Bank nudi mogućnost odloženog početka otplate do 12 meseci (grejs period), što je korisno za korisnike koji planiraju renoviranje.
- UniCredit Bank omogućava kombinaciju fiksne i promenljive kamate, kao i fleksibilno refinansiranje bez dodatnih troškova u prvim godinama.
Preporuka je da se uporede efektivne kamatne stope (EKS), jer one uključuju sve dodatne troškove.
Iako razlike deluju male, na višedecenijskom kreditu i 0,5% manje kamate može značiti hiljade evra uštede.
Fiksna i promenljiva kamata
Korisnici programa imaju mogućnost izbora između fiksne i promenljive kamate, u zavisnosti od banke.
Fiksna kamata obezbeđuje stabilnost i predvidivost tokom trajanja kredita (najčešće 5 do 10 godina), dok promenljiva kamata nosi rizik od povećanja, ali u nekim slučajevima kreće sa nešto nižom vrednošću.
U 2025. godini, najčešće ponuđene opcije su:
- Fiksna kamata u prvih 5 godina (npr. 3,99% – 4,29%), nakon čega se prelazi na promenljivu (EURIBOR + marža)
- Kombinovani model: 10 godina fiksna, zatim promenljiva
- Potpuno fiksna kamata tokom celog perioda (redak slučaj, uglavnom za kraće rokove)
Zakon ne propisuje obaveznu vrstu kamate, već samo da ukupna efektivna kamata bude transparentna i ugovorena u skladu sa tržišnim uslovima.
Rokovi otplate i dodatni troškovi
Maksimalan rok otplate u okviru programa je 40 godina, što predstavlja najveći rok ikada dozvoljen u domaćem bankarstvu za fizička lica.
Korisnici mogu birati kraće rokove (20, 25 ili 30 godina), u zavisnosti od ličnih preferencija i finansijskih mogućnosti.
Pored osnovnih troškova (kamata, osiguranje hipoteke, trošak obrade zahteva), banke zaračunavaju i:
- taksu za obradu zahteva (obično 0,5% – 1% iznosa kredita) U nekim slučajevima Ova taksa se ne naplaćuje, pa proverite u svojoj banci.
- trošak procene vrednosti nepokretnosti (u proseku 100–200 evra)
- troškove notara i uknjižbe hipoteke (do 500 evra ukupno)
Ukupni inicijalni troškovi pre realizacije kredita, osim učešća, kreću se između 700 i 1.200 evra, u zavisnosti od banke i lokacije nepokretnosti.
Zamke i rizici programa subvencionisanih kredita za mlade
Iako program subvencionisanih kredita za mlade nudi brojne olakšice, poput niskog učešća i subvencionisanih kamata, važno je biti svestan rizika i potencijalnih zamki.
Jedan od glavnih rizika je promenljiva kamata koja nakon isteka subvencionisanog perioda može značajno porasti, što može povećati mesečne obaveze i stvoriti finansijski pritisak.
Takođe, većina kredita je indeksirana u evrima, pa može doći do povećanja iznosa rate usled slabljenja dinara.
Kupovina stana preko ovog programa nosi i zabranu izdavanja ili prodaje stana u prvih šest godina, a u suprotnom mogu uslediti zakonske posledice.
Takođe, iako program nudi nisko učešće, potrebno je računati i na dodatne troškove kao što su procena nekretnine, osiguranje, takse i drugi nevidljivi troškovi koji mogu ukupno dostići i do 1.500 evra.
Banke, iako formalno dopuštaju nezaposlene ili zaposlene na određeno, mogu postaviti strože uslove za odobravanje kredita, a administrativni problemi i ograničeni budžeti mogu dovesti do dužeg čekanja ili čak iscrpljivanja sredstava pre nego što dođe do vaše aplikacije.
Razmislite dva puta pre nego što potpišete
Program subvencionisanih stambenih kredita za mlade u 2025. godini predstavlja realnu šansu da rešite stambeno pitanje pod znatno povoljnijim uslovima nego ranije.
Ali to je i dalje ozbiljna finansijska obaveza koja zahteva informisanost, planiranje i svest o svim potencijalnim rizicima.
Ako ste mladi, bez stambenog prostora i imate makar minimalnu finansijsku stabilnost, ovo može biti dobra prilika.
Ali pre nego što potpišete bilo šta, važno je da znate:
- Kolika vam je stvarna mesečna rata sada i za 5 godina?
- Koliko će vas sve koštati pre nego što uopšte dobijete ključ?
- Da li možete da živite u toj nekretnini narednih 6 godina, a da je ne izdate ili prodate?
- Imate li plan B ako dođe do skoka kamata ili gubitka posla?
Sada znate gde da pronađete informacije, šta da pitate banku i kako da se pripremite.
Odluka o stambenom kreditu je dugoročna i značajno utiče na kvalitet života i finansijske mogućnosti.
I zato, pre nego što pristanete na „povoljne uslove“, proverite šta zaista stoji iza te reči.