Dugo ste tražili i napokon našli stan koji izgleda kao da je samo vas čekao. Lokacija vam odgovara, cena nije nedostižna stan izgleda uredno i održavano, a razgovor s prodavcem ide glatko i na putu ste da postignete dogovor. I taman kad se sve složilo i proces se privodi kraju, neko vas pita: „A jesi proverio/proverila da li je ta osoba stvarno vlasnik tog stana?“
Nešto vas preseče u stomaku, jer to zaista jeste nešto bez čega ne bi trebalo da kupite nekretninu, ali ste zbunjeni jer ne znate kako da to proverite i morate li lično da odete u katastar.
Nemojte toliko da brinete i udahnite. Danas možete proveriti vlasništvo nad nekretninom potpuno online, bez ikakvih troškova, bez advokata i izlaska iz kuće.
Potrebno je samo da znate gde da uđete, šta da unesete i kako da razumete ono što vidite.
U ovom tekstu vodićemo vas korak po korak kroz ceo proces provere vlasništva nad stanom, tako da ne ostane nikakvih nedoumica. Posle ovog teksta moći ćete da izvršite ovu proveru brzo, dok pijete kafu i sedite za svojim računarom.
Zašto je važno proveriti vlasništvo nad nekretninom?
Kad kupujete stan, nešto što je važnije i od njegove prostranosti, komfora i lokacije jeste pravna sigurnost da vas niko neće iz njega izbaciti.
To zavisi isključivo od jedne stvari – ko je upisan kao vlasnik u katastru. Sve drugo je nevažno ako to nije ista osoba koja vam prodaje stan.
Lažni prodavci, nerešeni imovinski odnosi, pokušaji da se proda stan u zalogu – sve to može da prođe ispod radara ako se oslonite samo na reč prodavca i da kasnije ugrozi i ospori vašu kupovinu i krov nad glavom.
Online provera vlasništva daje vam dokument koji jasno pokazuje ko je vlasnik, da li je stan pod hipotekom, koliko kvadrata je u pitanju i da li stan ima teret druge vrste, poput prava preče kupovine ili zabrane otuđenja i opterečenja. Sve vam ovo govori da je ovakva provera apsolutno obavezna pre bilo kakvog ozbiljnog razgovora o kupovini stana.
Koje informacije su vam potrebne za online proveru?
Da biste dobili uvid u katastar nepokretnosti online, treba vam jedan od sledećih podataka:
- tačna adresa stana (ulica, broj, opština)
- broj parcele
- katastarski broj objekta
Najsigurniji podatak je broj parcele jer vodi direktno do željene nepokretnosti. Ako ga nemate, možete početi od adrese, a sistem će vas kroz nekoliko klikova dovesti do broja parcele koji vam treba.
Kada i zašto se traži list nepokretnosti?
U praksi, ovaj dokument tražite u sledećim slučajevima:
- kupovina ili prodaja stana
- nasledni postupci
- sudski sporovi
- provera legalnosti gradnje
- provera potencijalnog ulaganja
Ono što je važno znati jeste da svako ima pravo na uvid u list nepokretnosti. Ne morate biti vlasnik, ni potencijalni kupac sa formalnim razlogom – uvid u katastar je javan po zakonu. Dovoljno je da imate podatke na osnovu kojih možete identifikovati nepokretnost. Dakle, ne postoji pravna osnova po kojoj bi neko mogao da vam zabrani da proverite te informacije.
Kako koristiti eKatastar za proveru vlasništva?
- Uđite na sajt Republičkog geodetskog zavoda
- Kliknite na Javni pristup podacima
- Izaberite tip pretrage: po adresi, broju parcele ili katastarskoj opštini
- Unesite tražene podatke – ulica, broj, opština
- Sistem će izbaciti nepokretnost koja odgovara unetim podacima
- Kliknite na nepokretnost da biste videli osnovne informacije
- Imate i mogućnost da preuzmete digitalni list nepokretnosti, besplatno, bez logovanja.
Kako izgleda list nepokretnosti?
Dokument je podeljen u tri glavne celine:
- Prvi sadrži podatke o nepokretnosti: opis objekta, broj parcele, površina.
- Drugi govori o lasništvu: ime i prezime vlasnika, osnov sticanja (ugovor, nasledstvo itd.)
- A u trećem su tereti i ograničenja: svi pravni tereti i prava drugih lica nad tom nepokretnošću, kao što su hipoteka, zabeležba spora, zabrana otuđenja, pravo službenosti, pravo preče kupovine i slično.
Šta znače rubrike u dokumentu?
Ako u trećem delu piše „nema upisanih tereta“, to znači da je stan pravno čist i da nema prepreka za kupovinu. Ako piše da postoji neka zabeležba, hipotekarni dug, zabrana otuđenja ili pravo korišćenja, to je upozorenje da nepokretnost ima neko ograničenje ili dug koji može uticati na vas kao budućeg kupca. Na primer:
- Ako postoji hipoteka, to znači da je stan obezbeđenje za neotplaćeni kredit i ne možete ga kupiti bez saglasnosti banke.
- Ako postoji zabeležba spora, znači da neko vodi sudski postupak oko prava svojine.
- Zabrana otuđenja može biti privremena mera suda ili izvršitelja.
- Pravo preče kupovine znači da neko drugi ima zakonsko pravo da kupi stan pod istim uslovima pre vas.
Zato je pažljiv uvid u ove rubrikevaša lična zaštita od grešaka koje se kasnije teško ispravljaju.
Alternativni načini provere vlasništva nepokretnosti
Pored direktnog pristupa eKatastru, preko portala eUprava možete otvoriti nalog i dobiti usluge koje zahtevaju ličnu identifikaciju, poput zvaničnog digitalnog lista nepokretnosti.
Ova verzija dokumenta sadrži digitalni potpis i može se koristiti u pravnim postupcima i situacijama kada morate dokazati nešto trećem licu – banci, sudu, javnom beležniku.
Kada je potreban odlazak u katastar?
U tom slučaju, neophodan je lični odlazak u Službu za katastar nepokretnosti na opštini gde se nepokretnost nalazi.
Takođe, ako želite overenu kopiju lista nepokretnosti sa pečatom, ona se i dalje izdaje fizički, uz taksu.
Visina takse za izdavanje overene kopije lista nepokretnosti varira u zavisnosti od svrhe i načina dostave, ali je za najčešće slučajeve, radi kupoprodaje, oko 1.000 dinara.
Tačan iznos i uplatnicu dobijate na šalteru službe katastra ili putem zvaničnog sajta RGZ-a na kome postoji mogućnost preuzimanja eUplatnice sa automatski generisanim podacima za uplatu takse.
Tamo možete pronaći i tačne iznose taksi u zavisnosti od vrste usluge, kao i instrukcije za plaćanje putem elektronskog bankarstva ili pošte.
Šta ako naiđete na nelogičnosti ili neusaglašenosti?
Neki od najčešćih problema koje može da otkrije list nepokretnosti su:
- Nepodudaranje imena vlasnika s podacima iz ugovora
- Neusaglašeni kvadrati ili opis objekta
- Tereti koji nisu pomenuti u pregovorima
- Nedostatak osnovnog akta – rešenja o nasledstvu ili ugovora koji nije upisan
- Suvlasnici sa različitim interesima
U takvim situacijama, najbolje je ne donositi nikakvu odluku dok se svi podaci ne razjasne.
Prvo dokumentujte sve što vidite u listu nepokretnosti – napravite skrinšotove, zapišite datume i identifikacione brojeve.
Zatim kontaktirajte prodavca sa vrlo konkretnim pitanjima: „Zbog čega se u listu vodi još jedno lice kao suvlasnik?“ ili „Da li postoji rešenje o nasleđivanju koje niste dostavili?“
Bitno je da tražite objašnjenje, a ne da nagađate.
Svaka neusaglašenost može imati samo tehnički razlog, ali dok nemate potvrdu, ona predstavlja rizik.
Kada angažovati pravnika?
Ako bilo koji deo liste nepokretnosti ne umete sami da protumačite, ili primetite nešto što vam deluje sumnjivo, tada je trenutak da se konsultujete sa stručnim licem.
Pravni savetnik ili advokat koji ima iskustva sa nekretninama može pogledati dokument, objasniti šta konkretan zapis znači, upozoriti vas na moguće posledice i predložiti sledeće korake.
Ovo posebno važi ako u listu piše da postoji zabeležba spora, hipoteka, ograničenje raspolaganja ili bilo šta drugo što zvuči nepoznato.
Iako list nepokretnosti možete pogledati sami, njegovo pravno tumačenje zahteva znanje i iskustvo.
U praksi, jedan sat konsultacija sa advokatom vam može uštedeti novac i spasti vas višemesečne pravne borbe ili, u najgorim slučajevima, gubitka stana koji ste već platili.
Budite sigurni u legalnost nekretnine koju kupujete
Sada znate – ne postoji kupovina stana bez provere vlasništva. I nema više izgovora, jer sve što vam treba nalazi se na dohvat miša, besplatno i javno dostupno.
Ako ste ozbiljni u vezi sa kupovinom stana, odvojite 10 minuta, otvorite sajt i proverite, za svaki slučaj.
To ne znači da ste paranoični i da nemate poverenja u prodavca, već da ste odgovorni i da za sebe želite sigurnu budućnost.
A ako je sve u redu – srećno vam useljenje!