Kako da proverite da li je stan uknjižen pre nego što ga kupite?

Kupovina stana ne treba da se zasniva samo na ceni, lokaciji, izgledu nekretnine ili tvrdnji prodavca da je „sve čisto”.

Stan može fizički da postoji, da bude useljen, da ima brojilo, račune i stanare, a da pravno i dalje bude problematičan ako nije pravilno upisan u katastar kao poseban deo objekta.

Zato je provera uknjiženosti jedan od najvažnijih koraka pre kupovine. Najbolje je da se uradi pre davanja kapare, pre potpisivanja predugovora i pre odlaska kod notara. Od toga zavisi da li stan može bezbedno da se proda, da li kupac može da se upiše kao vlasnik i da li banka može da odobri stambeni kredit.

U praksi, uknjižen stan znači da je nepokretnost upisana u katastar nepokretnosti, da postoje podaci o vlasniku, površini, posebnom delu objekta i eventualnim teretima. Ako ti podaci nisu jasni, ako se ne poklapaju sa stanjem na terenu ili ako stan uopšte nije evidentiran kao poseban deo zgrade, kupac treba da bude naročito oprezan.

Gde možete proveriti da li je stan uknjižen?

Najpraktičnija početna provera radi se preko eKatastra, odnosno javnog pristupa Republičkog geodetskog zavoda. Ovaj servis omogućava proveru osnovnih podataka o nepokretnostima koje su upisane u katastar, bez odlaska na šalter.

Stan možete pretražiti na nekoliko načina, u zavisnosti od toga kojim podacima raspolažete:

Ako znate tačne katastarske podatke, pretraga je jednostavnija. Ako ih nemate, možete krenuti od adrese stana, a zatim proveriti da li se u okviru zgrade vidi konkretan stan kao poseban deo objekta.

Ako ne možete lako da pronađete parcelu ili niste sigurni da ste izabrali pravi objekat, GeoSrbija može pomoći da locirate nepokretnost na mapi. Preko mape možete pronaći parcelu, videti objekat i zatim nastaviti proveru kroz eKatastar.

Za osnovnu proveru najčešće su dovoljni adresa nepokretnosti, opština ili katastarska opština i broj stana, naročito ako se u objektu nalazi više posebnih delova. Ipak, što više tačnih podataka imate, manja je mogućnost da proveravate pogrešan stan ili pogrešan objekat.

Kako proveriti da li je stan uknjižen – korak po korak

Provera uknjiženosti ne znači samo da treba videti da li se stan pojavljuje u sistemu. Potrebno je proveriti nekoliko stvari: da li stan postoji kao poseban deo objekta, ko je upisan kao vlasnik, da li se podaci slažu sa dokumentacijom i da li postoje tereti, zabeležbe ili aktivni postupci.

1. Pronađite stan u eKatastru

Prvi korak je da uđete u javni pristup eKatastru i izaberete opštinu, odnosno način pretrage. Najčešće se kreće od pretrage po adresi. Unesite ulicu i broj, a zatim iz ponuđenih rezultata izaberite odgovarajući objekat.

Kod pretrage po adresi nije uvek potrebno uneti pun naziv ulice. Sistem često može da ponudi ulicu nakon prvih nekoliko slova, pa treba pažljivo izabrati tačan naziv iz liste. Ovo je važno jer u većim gradovima mogu postojati slični nazivi ulica, različite opštine ili više objekata na istoj adresi.

Kada pronađete zgradu, proverite da li postoji lista posebnih delova objekta. Tu treba da pronađete konkretan stan, na primer stan broj 12. Ako se zgrada vidi u katastru, ali se stan ne pojavljuje kao poseban deo, to je razlog za oprez.

Takva situacija može da znači nekoliko stvari koje ne treba zanemariti:

Ne treba se oslanjati samo na to što zgrada postoji u katastru. Za kupca je važno da proveri baš stan koji kupuje, jer pravno nije isto kada je upisan objekat i kada je upisan konkretan stan kao poseban deo objekta.

2. Proverite ko je upisan kao vlasnik

Kada pronađete stan, sledeći korak je provera vlasništva. Ime prodavca treba uporediti sa podacima u katastru. Ako osoba koja prodaje stan nije ista osoba koja je upisana kao vlasnik, potrebno je tražiti jasno objašnjenje i potpunu dokumentaciju pre bilo kakve uplate.

Podaci o vlasniku, udelu u vlasništvu i osnovu upisa nalaze se u delu lista nepokretnosti koji se odnosi na nosioce prava. Tu možete videti da li je neko vlasnik celog stana ili samo određenog udela, na primer 1/1, 1/2 ili neki drugi suvlasnički deo. Takođe se može videti pravni osnov upisa, kao što su ugovor, rešenje, presuda ili drugi akt.

Ako je prodavac upisan kao vlasnik 1/1, situacija je jednostavnija, ali i tada treba nastaviti sa proverom ostalih podataka. Ako postoji više suvlasnika, treba proveriti njihove udele i da li svi moraju učestvovati u prodaji.

U praksi, kupac ne treba da zaključi dogovor samo sa jednim suvlasnikom ako za prodaju celog stana mora postojati saglasnost i učešće svih relevantnih lica.

Poseban oprez potreban je kada prodavac tvrdi da je „sve završeno”, ali još nije upisan u katastar. Pre davanja kapare u takvoj situaciji treba proveriti da li postoji potpun pravni niz, odnosno dokumentacija koja objašnjava kako je prodavac stekao pravo na stan:

To može značiti da je prodavac kupio stan, nasledio ga ili dobio po nekom drugom osnovu, ali da promena nije sprovedena. U takvoj situaciji ne treba davati kaparu dok se ne proveri kompletan pravni niz i dok stručnjak ne potvrdi da je dokumentacija uredna.

3. Proverite osnovne podatke o stanu

Nakon provere vlasnika, treba proveriti osnovne podatke o samom stanu. Važno je da stan bude upisan kao poseban deo objekta i da se podaci iz katastra poklapaju sa dokumentacijom prodavca i realnim stanjem.

Posebno proverite podatke koji direktno identifikuju stan koji kupujete:

Na primer, ako kupujete stan broj 12, treba da proverite da li se u katastru zaista pojavljuje stan 12, na odgovarajućem spratu i sa površinom koja odgovara onome što prodavac navodi.
Površina stana je naročito važna.

Manja odstupanja nekada mogu biti posledica načina merenja ili ranijih evidencija, ali veće razlike ne treba ignorisati. Ako prodavac oglašava stan od 60 kvadrata, a u katastru je upisano znatno manje, potrebno je utvrditi zašto postoji razlika. Moguće je da deo prostora nije legalno evidentiran, da je došlo do proširenja, adaptacije ili greške u podacima.

Treba proveriti i sprat, broj stana, adresu i podatke o objektu. Neslaganja u adresi, površini, spratu ili broju stana ne treba tretirati kao sitnicu. Takva neslaganja mogu ukazivati na problem u dokumentaciji, grešku u upisu ili čak na to da se proverava drugi stan od onog koji se zaista prodaje.

Kupac treba da uporedi podatke iz katastra sa ugovorima, rešenjima, građevinskom i upotrebnom dokumentacijom, ako je dostupna, kao i sa stvarnim stanjem u stanu. Ako postoji bilo kakva nejasnoća, najbolje je zastati pre potpisivanja i zatražiti stručno mišljenje.

4. Proverite terete i zabeležbe

Jedan od najvažnijih delova provere jeste provera tereta i zabeležbi. Stan može biti uknjižen i imati jasno upisanog vlasnika, ali i dalje može biti opterećen pravima trećih lica ili postupcima koji utiču na bezbednost kupovine.

U delu lista nepokretnosti koji se odnosi na terete i zabeležbe treba proveriti da li postoje upisi koji mogu uticati na prodaju ili buduće vlasništvo kupca:

Svaki od ovih upisa može imati posledice po kupca. Zato nije dovoljno samo konstatovati da stan postoji u katastru, već treba proveriti da li je pravno „čist” za prodaju.
Hipoteka ne znači automatski da se stan ne može kupiti.

Mnogi stanovi se prodaju dok su još pod hipotekom, naročito ako je prethodni vlasnik kupovao stan na kredit. Međutim, mora se jasno znati koliki je dug, kome se duguje, kako se dug zatvara, kada se hipoteka briše i iz kojih sredstava se isplaćuje.

U takvim slučajevima banka, notar, prodavac i kupac moraju imati precizan dogovor o redosledu isplate i brisanju hipoteke.

Zabrana otuđenja je ozbiljan signal za oprez, jer može značiti da vlasnik ne može slobodno da proda stan dok zabrana postoji. Sudski spor ili zabeležba postupka mogu ukazivati na to da je vlasništvo osporeno, da postoji pravni konflikt ili da je u toku postupak koji može promeniti pravno stanje nepokretnosti.

Važno je razlikovati predbeležbu i zabeležbu. Predbeležba znači da pravo još nije konačno upisano i da zavisi od ispunjenja određenih uslova.

Zabeležba ukazuje na određeno pravno stanje, postupak ili činjenicu koja može uticati na nepokretnost. Obe situacije zahtevaju dodatnu proveru pre kupovine.

Pored eKatastra, vredi proveriti i kroz GeoSrbiju da li postoji aktivan ili prethodni zahtev na nepokretnosti. Aktivni zahtev može značiti da je u toku promena, postupak upisa, ispravka greške, legalizacija ili neka druga radnja koja još nije završena. Kupac treba da zna šta je predmet zahteva i kako može uticati na kupovinu.

Šta ako stan nije uknjižen?

Neuknjižen stan ne znači automatski da kupovina nije moguća, ali znači da je kupovina rizičnija. Takva kupovina zahteva mnogo detaljniju proveru i ne treba je posmatrati isto kao kupovinu uredno uknjiženog stana.
Razlozi zbog kojih stan nije uknjižen mogu biti različiti.

Najčešći problemi odnose se na dokumentaciju, nezavršen postupak upisa ili nesređeno stanje objekta:

Pre bilo kakve uplate kupac treba da zna zašto stan nije upisan. Nije dovoljno da prodavac kaže da je „u procesu uknjižbe” ili da će se „uskoro završiti”.

Potrebno je videti koji dokument nedostaje, da li je postupak zaista pokrenut, u kojoj je fazi, ko snosi trošak sređivanja dokumentacije i ko snosi rizik ako se upis ne završi.

Posebno je važno proveriti da li banka prihvata takvu nepokretnost za stambeni kredit.

Banke u Srbiji uglavnom ne odobravaju stambeni kredit za neuknjižen stan, jer se na takvoj nepokretnosti ne može uspostaviti hipoteka na standardan način. Ako kupac planira kupovinu putem kredita, ovo može biti presudan problem.

Kupovina neuknjiženog stana može biti naročito rizična ako kupac daje kaparu ili veći deo novca pre nego što se pravni status razjasni. U takvoj situaciji može se dogoditi da kupac ne može da se upiše kao vlasnik, da banka odbije finansiranje ili da naknadno nastanu troškovi i postupci koji nisu bili planirani.

Zato pre kupovine neuknjiženog stana treba obavezno konsultovati advokata, notara ili stručnjaka za nekretnine.

Stručno lice može proveriti dokumentaciju, utvrditi da li postoji pravni kontinuitet, proceniti rizik i objasniti kupcu šta konkretno može da se desi ako se kupovina nastavi.

Zaključak

Provera uknjiženosti je jedan od najvažnijih koraka pre kupovine stana, jer kupca štiti od finansijskih gubitaka i pravnih rizika. Nije dovoljno proveriti samo da li stan fizički postoji, da li je useljen ili da li prodavac tvrdi da je dokumentacija uredna.

Potrebno je proveriti da li je stan upisan kao poseban deo objekta, ko je upisan kao vlasnik, da li se podaci o stanu poklapaju sa dokumentacijom i stvarnim stanjem, kao i da li postoje tereti, zabeležbe ili aktivni zahtevi. Svako neslaganje treba shvatiti ozbiljno dok se ne razjasni.