pravo preče kupovine dokumentacija i komunikacija
by: Siniša MarkovićPosted on:

Pravo preče kupovine: kome pripada i kako se koristi?

Pravo preče kupovine određuje redosled – kome prvo treba da ponudite stan, kuću ili zemljište i pod kojim uslovima.

To zapravo znači da određena lica imaju zakonsku prednost kada se nepokretnost prodaje.

U Srbiji je to najčešće suvlasnik, član domaćinstva ili zakupac zemljišta. Kada se prodaje poljoprivredna parcela, prednost često ima vlasnik susedne parcele, dok u zaštićenim područjima i u slučajevima prodaje kulturnih dobara pravo prvenstva pripada državi, pokrajini ili opštini.

Sve počinje od jedne ponude – ona mora biti pismena, sa jasno navedenom cenom i uslovima. Rok za odgovor je kratak, a ako se postupak preskoči, prodaja može biti osporena.

Da biste proverili vlasništvo nad nepokretnosti, potrebno je da zatražite izvod iz zemljišne knjige, koji je zvaničan dokument koji potvrđuje sve relevantne informacije o vlasništvu, opterećenju ili eventualnim teretima na nepokretnosti.

U ovom tekstu razjašnjavamo kako pravo preče kupovine funkcioniše u stvarnom životu, kome pripada i koje su posledice kada se ne ispoštuje.

Pojam prava preče kupovine

osobe se rukuju i predaju ključ kuće
Pravo preče kupovine omogućava određenim licima da kupe nepokretnost pre drugih.

Pravo preče kupovine je pravo da određeno lice, pod istim uslovima kao kupac kome bi prodavac inače prodao nepokretnost, kupi nepokretnost pre svih drugih.

U Srbiji ga uređuju dva „stuba“: zakonsko pravo i ugovorno pravo. Zakonsko pravo preče kupovine za nepokretnosti je najjasnije uređeno Zakonom o prometu nepokretnosti.

Taj zakon propisuje ko ima prvenstvo, kako se šalje ponuda, koji su rokovi i koje su posledice ako se pravo prekrši.

Ugovorno pravo preče kupovine nastaje klauzulom u ugovoru i uređeno je Zakonom o obligacionim odnosima.

Posebni režimi postoje tamo gde javni interes traži dodatnu zaštitu. U granicama zaštićenih područja važi pravo preče kupovine organa koji je doneo akt o zaštiti (Zakon o zaštiti prirode), a za kulturna dobra u privatnoj svojini pravo preče kupovine pripada Republici Srbiji (Zakon o kulturnom nasleđu).

Ovi propisi zajedno daju okvir ko ima prvenstvo, kako se ono ostvaruje i kada sud može da poništi prodaju zaključenju suprotno ovom pravu.

Razlika između zakonskog i ugovornog prava

Pravo preče kupovine postoji po sili zakona. Prodavac mora da ponudi nepokretnost nosiocu tog prava, u pismenoj formi, sa cenom i svim uslovima i da sačeka njegov odgovor u roku koji zakon propisuje.

Ako to ne uradi, rizikuje poništaj ugovora i preusmeravanje prodaje licu sa prečim pravom, uz stroge rokove i posebne uslove za tužbu.

Ugovorno pravo preče kupovine postoji jer su strane to izričito ugovorile. Važi rok iz Zakona o obligacionim odnosima, najduže pet godina od zaključenja ugovora i aktivira se kada kupac namerava dalju prodaju.

Mehanizam je sličan: prvo obaveštenje o nameravanoj prodaji sa uslovima, zatim pravo da se stvar kupi pod istim uslovima, uz mogućnost polaganja cene kod suda.

Suštinska razlika je u izvoru i trajanju: zakonsko pravo je trajno dok traje pravni režim i vezano je za kategoriju lica (suvlasnik, sused, organ zaštite), a ugovorno pravo vezano je za konkretne ugovorne strane i vremenski je ograničeno.

Oba prava se oslanjaju na istu logiku: lice koje ima pravo preče kupovine mora imati mogućnost da kupi nepokretnost pod istim uslovima i u istom roku kao i drugi kupac, a sud proverava da li je postupak sproveden uredno i da li su identični uslovi ponuđeni trećem licu.

Ko ima pravo na preču kupovinu?

osoba drži ključ od kuće u ruci
Suvlasnici i zakupci imaju pravo preče kupovine pod zakonskim uslovima.

Najčešći slučaj je prodaja stana, kuće ili zemljišta koje ima više suvlasnika.

U takvoj situaciji, suvlasnik ima zakonsko pravo preče kupovine. To znači da, pre nego što jedan suvlasnik proda svoj udeo trećem licu, mora da ponudi taj deo ostalim suvlasnicima, po istim uslovima.

Cilj je da se spreči ulazak nepoznatog kupca u zajedničku svojinu i da se očuva stabilnost imovinskih odnosa među suvlasnicima.

Ako se proda udeo, a da se ponuda prvo ne dostavi drugim suvlasnicima, oni imaju pravo da na tužbu i poništaj ugovora, kao i da zahtevaju prenos svojine pod istim uslovima.

Ovde je važno napomenuti da suvlasnici često prave grešku jer smatraju da se pravo preče kupovine odnosi samo na fizička lica.

Međutim, ako je suvlasnik pravno lice, recimo preduzeće ili udruženje, ono takođe ima isto pravo.

Rok za reagovanje obično se određuje u samoj ponudi, ali mora biti razuman – najčešće 30 dana.

Zakupci državnog ili poljoprivrednog zemljišta Druga važna kategorija su zakupci državnog i poljoprivrednog zemljišta.

Prema Zakonu o poljoprivrednom zemljištu, zakupac koji je zemljište redovno obrađivao i izmirivao obaveze prema državi ima pravo preče kupovine ako se to zemljište prodaje.

Ovo pravo ne važi automatski, već samo ako su ispunjeni svi uslovi propisani zakonom – redovno korišćenje, plaćanje zakupnine i ispunjavanje ugovornih obaveza.

Cilj je da se zaštiti lice koje zemljište već koristi i da se spreče špekulativne kupovine od strane lica koja nisu povezana sa lokalnom poljoprivredom.

Zakupac uvek mora da bude obavešten o nameri prodaje i da u roku od 15 dana od prijema ponude izjavi da prihvata uslove i želi da kupi zemljište.

Ako se ovaj postupak preskoči, zakupac može tražiti poništaj ugovora, a država, kao vlasnik, može pokrenuti postupak poništenja prodaje.

Opštine i jedinice lokalne samouprave

Kada se prodaje nepokretnost koja ima značaj za kulturno dobro ili se nalazi u zaštićenom području, pravo preče kupovine pripada državi, pokrajini ili opštini – u zavisnosti od nadležnosti.

Ovo pravo je propisano članom 103 Zakona o kulturnom nasleđu i članom 60 Zakona o zaštiti prirode.

Na primer, ako vlasnik prodaje kuću koja je proglašena spomenikom kulture, mora prvo da obavesti nadležni organ o uslovima prodaje.

Tek ako država, pokrajina ili opština u roku koji je propisan ne iskoristi svoje pravo, vlasnik može da proda nepokretnost drugom licu.

Ovaj mehanizam služi kao zaštita kulturnog i prirodnog nasleđa, ali i kao instrument javne kontrole nad prometom važnih dobara.

Obaveštenje o prodaji se najčešće šalje Ministarstvu kulture, Zavodu za zaštitu spomenika ili lokalnoj samoupravi, u zavisnosti od toga ko je nadležan. Rok za odlučivanje je 30 dana od prijema ponude.

Ako organ ne odgovori u tom roku, smatra se da se da ne želi da iskoristi pravo preče kupovine.

Susedi u posebnim slučajevima

tri osobe potpisuju dokumetaciju
Susedi imaju pravo preče kupovine poljoprivrednog zemljišta uz rok od 15 dana.

U slučaju prodaje poljoprivrednog zemljišta, postoji i takozvano susedsko pravo preče kupovine.

Prema Zakonu o poljoprivrednom zemljištu, vlasnik susedne parcele ima pravo da prvi kupi zemljište koje se prodaje, ako prodavac ne prodaje članovima porodice ili zakupcu koji već obrađuje parcelu.

Cilj je racionalnije korišćenje zemljišta i spajanje manjih parcela u veće, ekonomski održivije celine.

Ovo pravo se koristi tako što se sused obaveštava pisanim putem, najčešće preko lokalne samouprave ili javnog oglašavanja.

Rok za reagovanje je 15 dana, a ako sused ne odgovori u tom roku, prodavac može slobodno zaključiti ugovor sa drugim licem.

Kada i kako se primenjuje pravo preče kupovine?

Pravo preče kupovine se aktivira samo kada se nepokretnost prodaje uz naknadu. To znači da se ono ne primenjuje u slučajevima poklona, zamene, nasleđa ili unosa nepokretnosti kao uloga u preduzeće.

Pravo preče kupovine postaje aktuelno onog trenutka kada prodavac primi ozbiljnu ponudu za kupovinu ili odluči da javno ponudi imovinu na prodaju.

Tek tada je dužan da, pre nego što zaključi ugovor sa trećim licem, obavesti lica koja imaju pravo prvenstva – suvlasnike, zakupce, opštinu ili susede, u zavisnosti od slučaja.

Ovo obaveštenje mora biti pismeno i sadržati sve bitne elemente ugovora, naročito cenu, rokove plaćanja i eventualne posebne uslove.

Ako bilo koji od tih elemenata izostane, smatra se da ponuda nije uredna, pa rokovi za reagovanje ne počinju da teku.

Kako se kupac obaveštava?

Zakon ne propisuje jedinstven obrazac obaveštenja, ali je najbezbedniji način da se ponuda dostavi preporučenim pismom sa povratnicom ili preko javnog beležnika.

Tako prodavac ima dokaz da je lice sa pravom preče kupovine zaista obavešteno.

U nekim slučajevima, naročito kada pravo preče kupovine imaju opština i državni organi, ponuda se dostavlja i službenim putem, uz prijemni pečat.

U pismu mora jasno da stoji da se radi o ponudi za ostvarivanje prava preče kupovine, uz tačan opis nepokretnosti, ponuđenu cenu, uslove plaćanja i rok u kojem treba dostaviti odgovor.

Time se sprečavaju kasniji sporovi o tome da li je ponuda bila ozbiljna i potpuna.

Rokovi za reagovanje i odgovor

Rokovi su ključni element u postupku ostvarivanja ove vrste prava. Oni nisu isti u svim slučajevima, već zavise od osnova prava:

  • suvlasnici: rok se određuje u samoj ponudi, obično 30 dana od dana prijema ponude.
  • zakupci poljoprivrednog zemljišta: rok je kraći, 15 dana od dana obaveštenja.
  • opštine, pokrajine ili država: rok za odlučivanje je 30 dana od prijema ponude.
  • susedi: takođe 15 dana, ako zakonom nije drugačije propisano.

Važno je razumeti da se rok računa od dana kada je lice sa pravom preče kupovine primilo ponudu, ne od dana njenog slanja.

Ako prodavac zaključi ugovor pre isteka roka, taj ugovor može biti poništen jer je pravo preče kupovine povređeno.

Važno je znati da sudovi strogo proveravaju da li je obaveštenje bilo uredno, da li je rok poštovan i da li su uslovi bili identični onima koje je prodavac ponudio trećem licu.

Zbog toga se preporučuje da svaka ponuda bude precizno formulisana i dostavljena na način koji se može dokazati.

Postupak ostvarivanja prava preče kupovine

osoba popunjava izjavu o prihvatanju ponude prava preče kupovine
Lice sa pravom preče kupovine mora dostaviti pisanu izjavu o prihvatanju ponude.

Kada lice koje ima pravo preče kupovine primi ponudu, mora da reaguje u propisanom roku i da pošalje izjavu o nameri kupovine.

Ta izjava mora biti u pisanoj formi i sadržati jasno iskazanu volju da se prihvataju svi uslovi iz ponude.

Zakon ne propisuje poseban obrazac, ali praksa beleži da izjava obavezno sadrži podatke o podnosiocu, opis nepokretnosti, cenu i datum kada je ponuda primljena.

Cilj ovakve izjave je da se otkloni svaka sumnja u to da li je pravo preče kupovine zaista iskorišćeno.

Ako lice koje ima pravo preče kupovine želi da dokaže ozbiljnost namere, može da uplati depozit ili celokupan iznos cene na račun koji odredi prodavac. Na taj način pokazuje spremnost da ispuni ponudu i sprečava da prodavac ospori valjanost izjave.

Dokazivanje prava i overa kod notara

Nakon što je izjava poslata, sledi dokazivanje da je lice koje je izjavilo nameru zaista nosilac prava preče kupovine.

To se dokazuje dokumentima koji potvrđuju pravni osnov – rešenjem o suvlasništvu, ugovorom o zakupu, potvrdom o obrađivanju zemljišta ili službenim aktom o kulturnoj ili prirodnoj zaštiti.

Prodavac, zajedno sa tim dokazima i izjavom o nameri, odlazi kod javnog beležnika da bi se overila saglasnost i pripremio ugovor o kupoprodaji.

Javni beležnik proverava da li su ispoštovani svi zakonski koraci: da je ponuda uredno dostavljena, da su rokovi poštovani i da su uslovi identični onima koji su ponuđeni trećem kupcu.

Ako je sve u redu, beležnik overava ugovor i kupovina se smatra zakonitom. Ako nije, beležnik ima pravo da odbije overu, čime se sprečava zaključivanje nevažećeg ugovora.

Posledice ignorisanja prava preče kupovine

Kada se pravo preče kupovine ignoriše, ugovor zaključen bez obaveštavanja nosioca prava ili pre isteka propisanog roka može biti poništen. Lice čije je pravo povređeno može podneti tužbu i zahtevati da se ugovor proglasi ništavim i da se svojina prenese na njega pod istim uslovima kao što su bili ponuđeni trećem kupcu.

Rok za podnošenje tužbe je 30 dana od saznanja za prodaju, a najkasnije dve godine od dana zaključenja ugovora.

Pored toga, ako je nepokretnost već uknjižena na novog vlasnika, lice sa pravom preče kupovine može zahtevati naknadu štete, koja obuhvata razliku u ceni i eventualnu dobit koju je prodavac ostvario na nezakonit način.

Ova pravila postoje da bi se obezbedila pravičnost u prometu i sprečile zloupotrebe.

Najčešće greške i pravne posledice

osoba na zaključenju ugovora prava preče kupovine
Greške u obaveštavanju, rokovima i promeni uslova mogu poništiti prodaju nepokretnosti.

Najčešće greške u postupku prodaje nepokretnosti mogu imati ozbiljne pravne posledice.

Prva i najčešća greška je propust u obaveštavanju, kada prodavac ne obavesti lice sa pravom preče kupovine na propisani način ili mu ne dostavi sve ključne informacije, kao što su cena, rokovi i uslovi.  U tom slučaju, ponuda se smatra nevažećom, a rok za odgovor ne počinje da teče, što može dovesti do poništenja prodaje. Druga greška je nepoštovanje zakonskog roka za odgovor.

Ako prodavac zaključi ugovor pre isteka tog roka, lice sa pravom preče kupovine može tražiti poništaj i prenos svojine na sebe pod istim uslovima.

Takođe, prodavci često menjaju uslove nakon što su poslali ponudu, što je zabranjeno i može dovesti do poništaja ugovora i naknade štete.

Konačno, neprepoznavanje razlike između zakonskog i ugovornog prava preče kupovine takođe može izazvati pravne komplikacije, jer se zakonsko pravo mora poštovati, dok ugovorno pravo važi samo ako je ugovoreno.

Pravo preče kupovine kao zaštita legitimnog interesa

Pravo preče kupovine u srpskom pravnom sistemu postoji da bi se obezbedila pravičnost i red u prometu nepokretnosti.

Kada se ovo pravo poštuje, sprečavaju se sporovi, smanjuje rizik od poništaja ugovora i čuva pravna sigurnost svih učesnika u prometu. Najvažnije je razumeti da pravo preče kupovine predstavlja mehanizam koji štiti legitimne interese i pojedinaca i zajednice.

Njegova pravilna primena zahteva jasno obaveštavanje, poštovanje rokova i urednu dokumentaciju.

Svaki od ovih elemenata ima svoju pravnu težinu i zajedno čine osnovu stabilnog prometa nepokretnosti u Srbiji.

Česte nedoumice o pravu preče kupovine

Da li pravo preče kupovine važi kod prodaje putem javne licitacije?
Ne. Kada se nepokretnost prodaje na javnoj licitaciji, pravo preče kupovine ne postoji jer se prodaja sprovodi po posebnim pravilima javnog nadmetanja. U tim slučajevima svi učesnici imaju jednaku mogućnost da dostave ponudu, pa se pravo prvenstva ne može primeniti.
Može li se pravo preče kupovine preneti na drugo lice?
Ne može. To pravo je vezano za konkretnog nosioca i prestaje ako se on izričito odrekne prava ili ako ne reaguje u propisanom roku. Ne može se prodati, pokloniti ili naslediti.
Šta ako je više lica sa pravom preče kupovine?
Kada postoji više lica sa ovim pravom, prednost se utvrđuje po redosledu koji zakon propisuje. Na primer, suvlasnici imaju prvenstvo ispred zakupaca ili suseda. Ako više suvlasnika želi da iskoristi pravo, kupovina se može izvršiti srazmerno njihovim suvlasničkim udelima.
Da li se pravo preče kupovine mora upisati u katastar?
Ugovorno pravo preče kupovine može biti upisano u katastar nepokretnosti kako bi bilo vidljivo trećim licima. Zakonsko pravo se ne upisuje, jer postoji po sili zakona, ali se prilikom prometa proverava da li su ispunjeni uslovi za njegovu primenu.
Šta ako kupac ne ispuni obavezu plaćanja nakon što iskoristi pravo preče kupovine?
U tom slučaju, prodavac ima pravo da raskine ugovor i zadrži eventualni depozit koji je kupac položio uz izjavu o nameri kupovine. Ako depozit nije bio predviđen, prodavac može zahtevati naknadu štete zbog neizvršenja obaveze. Pravo preče kupovine tada prestaje da važi, a prodavac može prodati nepokretnost drugom zainteresovanom licu pod novim uslovima.
Postoji li rok zastarelosti za ostvarivanje prava preče kupovine?
Da. Rok zastarelosti za podnošenje tužbe zbog povrede prava preče kupovine je 30 dana od dana kada je lice saznalo za prodaju nepokretnosti, a najduže dve godine od dana zaključenja ugovora. Nakon isteka tih rokova, pravo na zaštitu prestaje.

Slični članci: