Kupovina stana ili kuće jedna je od najvažnijih finansijskih odluka, zbog čega proveru pravnog statusa nekretnine ne treba posmatrati kao formalnost. Nije dovoljno da prodavac kaže da je „sve čisto”, niti je dovoljno pogledati samo ugovor, staru kopiju lista nepokretnosti ili oglas.
U njemu se nalaze zvanični podaci o tome ko je upisan kao vlasnik, da li je nekretnina uknjižena, da li postoji hipoteka, da li postoje drugi tereti ili ograničenja, kao i da li je pokrenut neki postupak koji može uticati na pravni status nekretnine.
Pre kupovine treba proveriti da li postoji hipoteka, zabeležba spora, zabrana otuđenja, izvršenje, plomba, pravo trećeg lica ili neki drugi upis koji može sprečiti ili otežati kupovinu.
Kod stanova je naročito važno proveriti konkretan stan kao poseban deo objekta, a ne samo zgradu ili parcelu. Kod kuća treba proveriti i objekat i parcelu, jer teret na parceli može uticati na celu nekretninu.
Kako proveriti nekretninu u katastru?
Pravni status nekretnine može se proveriti preko eKatastra Republičkog geodetskog zavoda, lično u nadležnoj službi za katastar ili preko ovlašćenih korisnika. Za osnovnu proveru najčešće je dovoljno koristiti javni pristup eKatastru.
U eKatastru se prvo bira opcija javnog pristupa, a zatim se unose podaci za pretragu. Najčešće se koristi pretraga po adresi, koja se radi ovim redosledom:
- izabere se opština;
- izabere se opcija „Pretraga po adresi”;
- ulica se bira iz padajućeg menija;
- unosi se kućni broj;
- unosi se sigurnosni kod.[/su_note]
Nakon toga se prikazuju rezultati koji se odnose na parcelu, objekat i posebne delove objekta, ako postoje.
Kod stana nije dovoljno proveriti samo zgradu. Potrebno je pronaći konkretan poseban deo objekta, odnosno stan, lokal, garažu ili drugo uknjiženo lice nepokretnosti.
Upravo se na tom nivou često vide podaci koji su presudni za kupovinu:
- ko je upisan kao vlasnik;
- kolika je površina stana;
- koji je broj posebnog dela;
- na kom spratu se stan nalazi;
- koja je namena nepokretnosti;
- da li postoje tereti koji se odnose baš na taj stan.
Kod kuće treba proveriti i parcelu i objekat. Razlog je jednostavan: kuća i zemljište su povezani, pa pravni problem na parceli može uticati na celu nekretninu.
Na primer, ako na parceli postoji teret, spor ili nerešen imovinski odnos, to može biti problem čak i ako je sam objekat evidentiran.
Kako čitati list nepokretnosti
List nepokretnosti sadrži više grupa podataka, a svaka od njih može biti važna za kupca. Ne treba gledati samo ime vlasnika, već i podatke o parceli, objektu, posebnom delu objekta, pravima, udelima i teretima.
Podaci o parceli
Kod parcele treba proveriti kako je zemljište upisano. Važno je da li se vodi kao gradsko građevinsko zemljište, zemljište pod zgradom ili na neki drugi način. Ako stoji da je u pitanju zemljište pod zgradom, to znači da je objekat evidentiran u katastru.
Kod kuća je parcela naročito važna, jer pravni status zemljišta može uticati na kupovinu, korišćenje i kasniju prodaju nekretnine.
Zato treba proveriti:
- površinu parcele;
- namenu zemljišta;
- pravni status zemljišta;
- da li postoji suvlasništvo;
- da li postoji pravo korišćenja;
- da li su podaci o zemljištu jasni i usklađeni.
Ako postoje nejasnoće oko zemljišta, suvlasništva ili prava korišćenja, to može uticati na mogućnost kupovine, korišćenja, rekonstrukcije ili kasnije prodaje nekretnine.
Podaci o vlasniku
U listu nepokretnosti treba proveriti ko je upisan kao vlasnik i da li se ti podaci poklapaju sa osobom koja prodaje nekretninu.
Ako prodavac nije upisan kao vlasnik, ili ako postoji više suvlasnika, potrebno je dodatno proveriti pravni osnov prodaje.
Posebno treba obratiti pažnju na vrstu prava i udeo vlasništva. Najčešće se traži svojina, ali se mogu pojaviti i druga prava, kao što je pravo korišćenja.
Udeo vlasništva pokazuje da li je prodavac jedini vlasnik ili samo suvlasnik:
- udeo 1/1 znači da je lice upisano kao jedini vlasnik;
- udeo 1/2, 1/3 ili drugi deo znači da postoji suvlasništvo;
- pravo korišćenja može ukazivati na drugačiji pravni režim od pune svojine.
Kod suvlasništva kupac ne može bezbedno kupiti celu nekretninu samo od jednog suvlasnika, osim ako ostali suvlasnici učestvuju u prodaji ili postoji jasno pravno ovlašćenje.
Nejasan pravni status zemljišta ili objekta može kasnije dovesti do sporova, problema sa kreditom ili otežane prodaje.
Podaci o nekretnini
Kod objekta ili posebnog dela objekta treba proveriti namenu, površinu, spratnost, broj posebnog dela i druge podatke koji opisuju nekretninu. Ti podaci treba da odgovaraju stvarnom stanju.
Kod ove provere nije dovoljno da nekretnina fizički postoji.
Važno je da ono što se vidi na terenu odgovara onome što je upisano u katastru, naročito kada su u pitanju:
- namena objekta ili posebnog dela;
- površina;
- spratnost;
- broj posebnog dela;
- odobrenje za upotrebu;
- legalnost objekta.
Nekretnina koja nije legalizovana ili čiji podaci nisu usklađeni sa katastrom može izazvati probleme pri kupovini, prodaji, nasleđivanju, rekonstrukciji ili dobijanju kredita.
Tereti i ograničenja
Najvažniji deo za proveru hipoteke i drugih ograničenja jeste G list, odnosno deo koji se odnosi na terete i ograničenja.
Tu se mogu videti upisi koji direktno utiču na pravnu sigurnost kupovine, kao što su:
- hipoteka;
- sudska zabrana;
- zabeležba spora;
- pravo trećeg lica;
- založno pravo;
- izvršenje;
- zabrana otuđenja i opterećenja;
- plomba.
Ako u G listu piše da nema tereta, to znači da na tom konkretnom nivou nema upisanih ograničenja.
Međutim, to ne znači automatski da je cela nekretnina bez rizika. Kod stana treba proveriti poseban deo, ali i zgradu i parcelu kada je to relevantno. Kod kuće treba proveriti i objekat i parcelu.
Posebnu pažnju treba obratiti na plombu. Plomba znači da je u toku neki postupak pred katastrom i da pravni status nekretnine još nije konačan.
Taj postupak može biti upis nove hipoteke, prenos vlasništva, zabeležba spora, izvršenje ili neka druga promena. Dok se ne zna ishod postupka, kupovina može biti rizična.
Šta ako postoji hipoteka ili drugi teret?
Postojanje hipoteke ne znači automatski da nekretninu nije moguće kupiti. Mnogi stanovi se prodaju dok su još pod hipotekom, naročito ako je prodavac kupovao stan na kredit. Međutim, takva kupovina mora biti sprovedena pažljivo, uz jasnu proceduru i dokumentaciju.
Ako je hipoteka upisana, u listu nepokretnosti treba proveriti osnovne podatke o tom upisu.
Posebno su važni:
- ko je poverilac;
- koji je osnov upisa;
- na osnovu kog ugovora je hipoteka zasnovana;
- da li je poverilac banka ili neko drugo lice.
Moguće je da je dug već otplaćen, ali da hipoteka još nije obrisana iz katastra. U tom slučaju nekretnina se i dalje vodi kao opterećena, sve dok se hipoteka formalno ne izbriše.
Bez brisovnice i rešenja o brisanju hipoteke iz katastra, stan ili kuća se i dalje smatraju opterećenim, čak i ako prodavac tvrdi da je dug isplaćen. Za kupca je presudno ono što je upisano u katastru, a ne samo usmeno objašnjenje prodavca.
Najsigurnija procedura kod kupovine nekretnine pod hipotekom jeste da se deo kupoprodajne cene uplati direktno banci, u visini njenog potraživanja.
Zaključak
Pravni status nekretnine treba proveriti pre potpisivanja predugovora i pre davanja kapare. Osnovni izvor za proveru jeste katastar, odnosno list nepokretnosti, ali podatke treba čitati pažljivo i na svim relevantnim nivoima: parcela, objekat i poseban deo objekta.
Kod stana je presudan konkretan poseban deo objekta, dok je kod kuće važno proveriti i objekat i zemljište.
Nije dovoljno videti da je neko faktički korisnik nekretnine ili da prodavac tvrdi da nema problema. Bitno je šta je zvanično upisano.
Siniša je rođen i odrastao u Beogradu. Nakon studija ekonomije, započeo je karijeru u novinarstvu. Danas je glavni urednik BizInfo.rs, gde svakodnevno donosi najnovije poslovne vesti iz Srbije.